Vous avez choisi (ou envisagez) d'acheter les murs de votre cabinet par une SCI, qui vous les loue ensuite. C'est l'un des montages les plus répandus chez les professionnels de santé. Mais une fois la SCI créée, comment fonctionne-t-elle au quotidien, et comment est-elle imposée ?
Si vous hésitez encore entre achat en direct et SCI, commencez par notre guide SCI ou nom propre.
Le principe : deux « poches » qui se parlent
Le montage repose sur deux structures distinctes :
- La SCI, propriétaire des murs, qui emprunte et rembourse le prêt.
- Votre activité (en nom propre, en SELARL ou en SCM), locataire, qui verse un loyer à la SCI.
Le loyer est une charge déductible pour votre activité et une recette pour la SCI, qui l'utilise pour rembourser son emprunt.
Le bail : un vrai contrat, même entre vous
Même si vous êtes à la fois bailleur (via la SCI) et locataire, un bail écrit est indispensable : la banque le demande, et l'administration fiscale aussi en cas de contrôle.
- Pour un cabinet médical, on signe en général un bail professionnel : durée minimale de six ans, le locataire pouvant donner congé à tout moment avec un préavis de six mois.
- Pour une pharmacie, activité commerciale, c'est un bail commercial.
- Si plusieurs praticiens occupent les locaux, la SCI peut louer à chacun d'eux ou à une SCM qui refacture ensuite les frais.
Bien fixer le loyer
Le loyer doit d'abord correspondre au prix du marché pour des locaux comparables.
- Trop élevé, il gonfle artificiellement vos charges professionnelles : l'administration peut en contester une partie.
- Trop bas, il prive la SCI des ressources nécessaires au remboursement, et peut poser problème entre associés qui ne sont pas tous locataires.
L'idéal est un loyer de marché qui couvre l'échéance du prêt et les charges du propriétaire (taxe foncière, assurance, entretien). La banque vérifie précisément cette cohérence.
La fiscalité d'une SCI à l'impôt sur le revenu
C'est le régime par défaut. La SCI est « transparente » : chaque associé déclare sa quote-part du résultat dans ses revenus fonciers.
Sont notamment déductibles des loyers :
- les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur liée au prêt ;
- la taxe foncière et l'assurance de l'immeuble ;
- les frais de gestion et les travaux d'entretien et de réparation.
En revanche, la SCI à l'IR n'amortit pas le bien. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier peut s'imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt), le surplus étant reportable.
Attention à l'effet de ciseaux
Au fil du remboursement, la part d'intérêts diminue et celle du capital augmente. Or le capital remboursé n'est pas déductible. Résultat : en fin de prêt, la SCI peut dégager un résultat imposable alors que tout le loyer part dans le remboursement. Vous payez de l'impôt sur une somme que vous n'avez pas perçue.
Cet effet est d'autant plus marqué que le prêt est court et le loyer élevé. Il se simule dès le départ avec votre expert-comptable, en jouant sur la durée du prêt et le niveau du loyer.
La fiscalité d'une SCI à l'impôt sur les sociétés
Sur option, la SCI peut être soumise à l'IS. Elle amortit alors le bâtiment (hors terrain), ce qui réduit fortement son bénéfice imposable pendant de nombreuses années. Le bénéfice restant est imposé à l'IS, avec un taux réduit sur la première tranche sous conditions.
Les contreparties :
- pour percevoir l'argent personnellement, il faut distribuer des dividendes, eux aussi imposés ;
- à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, après amortissements, sans les abattements pour durée de détention dont bénéficient les particuliers ;
- l'option est en principe irrévocable.
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
|---|---|---|
| Imposition du résultat | Revenus fonciers des associés | Impôt sur les sociétés |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Effet de ciseaux | Fréquent en fin de prêt | Atténué par l'amortissement |
| Revente | Plus-values des particuliers, abattements pour durée | Plus-value sur valeur nette comptable |
| Comptabilité | Simplifiée | Complète (bilan) |
Et la TVA ?
La location de locaux nus à usage professionnel est en principe exonérée de TVA. Une option existe, mais elle présente rarement un intérêt lorsque le locataire exerce une activité de soins elle-même exonérée de TVA. À valider avec votre comptable selon votre situation.
Ce que regarde la banque
Pour financer une SCI qui loue à votre cabinet, la banque examine :
- le bail (signé ou en projet) et le niveau du loyer par rapport à l'échéance ;
- les revenus de chaque associé, qui seront le plus souvent cautions du prêt ;
- les statuts de la SCI et la répartition des parts ;
- l'assurance emprunteur de chaque associé, avec des quotités cohérentes.
En résumé
- Un bail écrit et un loyer de marché sont indispensables, même entre vous.
- À l'IR, la SCI est simple mais peut subir l'effet de ciseaux en fin de prêt.
- À l'IS, l'amortissement allège l'impôt pendant le prêt, mais la sortie doit être anticipée.
- Le montage fiscal et le montage bancaire se construisent ensemble : c'est ce que nous faisons avec vous et votre expert-comptable.
Cet article présente des principes généraux et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé.
L'équipe Libérale Courtage
Courtiers spécialisés dans le financement des professions médicales et paramédicales libérales depuis 2014, partout en France.
