Un dossier complet et bien présenté, c'est un dossier qui est étudié plus vite et négocié dans de meilleures conditions. À l'inverse, des pièces manquantes ou des chiffres difficiles à lire allongent les délais et peuvent mettre en péril votre compromis.
Voici la liste des documents que nous demandons à nos clients, classés par catégorie. Selon votre situation et la banque, certaines pièces complémentaires pourront être demandées.
Les pièces personnelles
Elles permettent à la banque de connaître l'emprunteur (et chaque associé s'il y en a plusieurs) :
- pièce d'identité en cours de validité ;
- justificatif de domicile récent ;
- livret de famille, contrat de mariage ou de PACS le cas échéant ;
- deux derniers avis d'imposition ;
- trois derniers mois de relevés de tous vos comptes, personnels et professionnels ;
- tableaux d'amortissement des crédits en cours (résidence principale, investissements locatifs, prêts professionnels) ;
- justificatifs de votre épargne et de votre patrimoine.
Les pièces professionnelles
Elles démontrent la solidité de votre activité :
- les trois dernières déclarations de résultats (déclaration 2035 pour les BNC) ou les trois derniers bilans si vous exercez en société ;
- votre attestation d'inscription à l'Ordre, ou votre numéro RPPS / ADELI selon la profession ;
- les statuts de la société d'exercice (SELARL, SCP, SCM…) le cas échéant ;
- votre contrat d'exercice, de collaboration ou de remplacement ;
- le bail professionnel actuel si vous êtes locataire.
Pas d'inquiétude si vous n'avez pas encore trois ans d'historique. Les banques connaissent bien les débuts d'activité des professions de santé : vos revenus de remplacement, vos contrats de collaboration et un prévisionnel solide permettent souvent de compenser l'absence de bilans.
Les pièces du projet
Elles varient selon la nature de l'opération.
| Votre projet | Documents à fournir |
|---|---|
| Achat de murs existants | Compromis ou promesse de vente, descriptif et plans, diagnostics, devis de travaux éventuels |
| Construction | Plans, permis de construire, devis ou marchés de travaux, planning, acte d'achat du terrain |
| Achat en VEFA | Contrat de réservation, notice descriptive, échéancier des appels de fonds |
| Rachat de patientèle | Projet d'acte de cession, déclarations de résultats du cédant, liste du matériel repris |
| Projet en SCI | Statuts de la SCI (ou projet), répartition des parts, projet de bail avec la société d'exercice |
Le prévisionnel
Pour un rachat de patientèle, une création d'activité ou un projet à plusieurs associés, un prévisionnel est indispensable. Il présente sur trois ans vos recettes, vos charges, votre rémunération et le remboursement des prêts.
Faites établir votre prévisionnel par votre expert-comptable : les banques y accordent davantage de crédit. Et privilégiez des hypothèses prudentes, surtout la première année.
Comment présenter votre dossier
Au-delà des pièces, la manière de présenter le projet compte. Nous rédigeons pour chaque client une note de synthèse qui répond aux questions que se pose la banque :
- Qui êtes-vous et quel est votre parcours ?
- Quel est le projet, et pourquoi maintenant ?
- Comment le projet est-il financé (prêt, apport, éventuelles aides) ?
- Comment le remboursement est-il assuré ?
- Quels sont les risques et comment sont-ils couverts (assurance, garanties, pacte d'associés) ?
La check-list express
- Pièces d'identité et situation familiale de chaque emprunteur
- Deux derniers avis d'imposition
- Trois derniers mois de relevés bancaires
- Tableaux d'amortissement des crédits en cours
- Trois dernières déclarations de résultats ou bilans
- Justificatifs d'inscription professionnelle
- Documents du projet (compromis, plans, devis…)
- Statuts de société et projet de bail le cas échéant
- Prévisionnel sur trois ans
Les compléments selon votre situation
En plus de la liste commune, certaines situations appellent des pièces spécifiques.
Vous êtes jeune installé ou remplaçant
- Diplôme et justificatif d'inscription à l'Ordre ou numéro RPPS / ADELI
- Relevés de rétrocessions d'honoraires ou contrats de remplacement
- Contrat de collaboration le cas échéant
- Prévisionnel sur trois ans établi par un expert-comptable
Vous exercez en société (SELARL, SELAS, SCP)
- Trois derniers bilans et comptes de résultat de la société
- Statuts à jour et répartition du capital
- Justificatifs de votre rémunération et des dividendes perçus
Vous achetez via une SCI
- Statuts de la SCI ou projet de statuts
- Répartition des parts entre associés
- Projet de bail entre la SCI et l'activité, avec le montant du loyer
- Pièces personnelles et professionnelles de chaque associé
Vous rachetez une patientèle ou des parts
- Projet d'acte de cession ou de cession de parts
- Trois dernières déclarations de résultats du cédant
- Liste et état du matériel repris
- Bail du local et conditions de sa reprise
Vous portez un projet à plusieurs (maison de santé, cabinet de groupe)
- Liste des associés et des futurs locataires
- Projet de pacte d'associés
- Engagements de location (baux ou promesses de bail)
- Projet de santé si la structure vise une reconnaissance par l'ARS
Les bonnes pratiques de forme
Un dossier complet ne suffit pas : il doit aussi être facile à lire.
- Envoyez des PDF lisibles, un fichier par document, nommés clairement (« 2035-2025-Dupont.pdf » plutôt que « scan001.pdf »).
- Vérifiez la fraîcheur des pièces : relevés de moins de trois mois, justificatif de domicile récent, pièce d'identité en cours de validité.
- Joignez les annexes de vos déclarations de résultats, pas seulement la première page.
- Préparez une explication écrite pour toute variation de revenus ou tout mouvement bancaire inhabituel.
Les pièces manquantes sont la première cause de retard. Et un retard peut faire tomber un compromis dont le délai de financement est court. Pour éviter les autres pièges, lisez nos 7 erreurs qui font refuser un dossier.
Envoyez-nous ces pièces dès que vous avez un projet en vue : nous vérifions leur cohérence avant de solliciter les banques, ce qui vous fait gagner un temps précieux.
L'équipe Libérale Courtage
Courtiers spécialisés dans le financement des professions médicales et paramédicales libérales depuis 2014, partout en France.
